旅游爆火,楼市哑火：五一假期楼市成交较2019年降两成，有楼盘为抢客降价千万
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
即便是房企花样促销及政策端持续加码，疫后的首个五一楼市也没有出现火爆之势。
(相关资料图)
根据中指研究院数据，2023年五一期间（4月29日-5月3日），重点城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期增长约25%，较2019年同期降幅仍超两成。同比增幅较大的原因在于多个城市去年楼市成交为低基数。
相比于居民出游消费意愿的强烈，楼市与旅游市场形成了鲜明的反差。今年五一假期全国国内旅游出游合计2.74亿人次同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%。
在楼市需求热度方面，2023 年五一假日期间新房和二手房需求热度都出现了同比20%以上的回落，为近4 年五一假期以来的最低点。58 安居客研究院根据58同城及安居客的楼盘及房源页面点击量统计，一线城市的一二手房需求热度跌幅相对较小，二线城市的二手市场跌幅相对最大，而三四线城市新房需求热度同比跌幅相对最大。
对此，中指研究院市场研究总监陈文静指出，2023年以来，在防疫政策优化叠加楼市利好政策持续显效作用下，前期积压购房需求集中释放，重点城市在2-3月启动了楼市“小阳春”行情，全国房地产市场亦出现修复态势，但4月房地产市场活跃度持续性不足，购房者置业情绪下降，重点城市新建商品住宅成交规模环比回落。
58 安居客研究院研究总监陆骑麟则认为，今年五一假日出游人数是近几年相对最高，五一出游热拉低了整体看房需求。
一线城市吸引力持续增强，房企花式营销难改楼市惨淡成交
搜狐财经梳理中指院数据发现，一线城市2023年五一期间日均成交面积同比实现42%的增长，相比于2019年同期实现59%的增长。二线城市、三四线城市2023年的日均成交面积分别同比2022年实现12%、33%的增长，相比于2019年同期均呈现大幅下滑趋势，且三四线城市降幅远大于二线城市。
由此可以看出，一线城市的成交吸引力不断增强，而一二三四线城市日均成交面积同比大幅增长是因为2022年成交基数较低导致。
注：合肥、海宁、柳州、清远、西宁2023年5月3日商品住宅暂无成交数据。 数据来源：中指数据CREIS
事实上，为积极去化，五一假期（4月29日-5月3日）积极引流、蓄客成为房企常规操作，而楼盘价值成为市场获客的根本。
越秀在北京新盘——越秀·星樾于五一假期之前售罄，创下北京77天从拿地到售罄最快日光盘记录。究其原因是国企品牌加持及楼盘位居科创高地朱辛庄的价值，让项目在还未开盘之时便引发市场提前关注。此外，保利、中海、华侨城、金茂等诸多房企在全国各地推出“一口价”房源。为吸引客流，诸多楼盘推出露营烧烤、砸金蛋、来访礼等花样营销活动。
位于深圳福田香蜜湖的顶级公寓项目——深圳东海国际公寓更是祭出“甩货”优惠杀手锏，假期推出5套特价房源，面积在193-425平方米之间，折后总价在1888-7188万元之间，优惠幅度从534万元至1012万元不等。降幅最大的是一套约425平方米的大平层公寓，原价8200万元，折后7188万元，降幅高达1012万元，折后单价约16.91万元/平方米。
但是，即便如此优惠力度，楼市整体去化效果仍不及预期。
与此同时，在北上广深为代表的一线城市中，五一假期的分化也同样存在。上海项目到访量相比节前明显增加，因三批次新房项目陆续推出，市场供应较为充足。其中，杨浦区江浦板块保利建工海玥天汇，认购率达383%。北京、广州及深圳诸多楼盘皆有营销动作，但是除个别项目去化较好外，整体去化水平一般。
中指院数据显示，五一期间，北京商品住宅网签仅114套，成交面积为1.40万平，较去年五一假期降幅超六成。
楼市需求热度同样延续了分化的趋势。
58 安居客研究院数据显示，一线城市方面，上海新房需求热度同比出现了23%的增长。二线城市方面，杭州和西安新房需求热度出现小幅上涨，其他城市都出现了不同幅度的回落。三四线城市方面，淄博成为四线城市中新房需求热度同比唯一上涨的城市，并且五一假期城市需求热度相比4 月初上涨20%。
对此，有业内人士指出，当前购房者观望情绪仍较重，同时分化也十分明显，市场信心仍有待提升。尽管各大房企纷纷推出特价房，优惠力度增加，但成交量并未取得预期效果。
热门城市脱颖而出，淄博五一需求热度涨20%
相比于一二线城市的需求热度及成交的相对火热，三四线城市库存积压成为目前楼市痛点。但是亦有热门城市脱颖而出。
以目前以烧烤出圈的淄博来看，58 安居客研究院数据显示，其五一假期城市需求热度相比4 月初上涨20%。尤其是板块内的高端产品宏程云棠，均价达到17000 元/平方米，是五一假期间搜索量最高的楼盘，而其他项目的均价多在9000-12000 元/平方米之间。
陆骑麟指出，城市热度的提升能够带动拉动区域新房需求回升，尤其是以杭州为代表的二线城市，淄博为代表的三四线城市，不过要把这部分需求转化为真正的成交有待观察，如杭州关注较高的楼盘为城市改善型需求项目，而淄博关注最高的楼盘为城市价格标杆。
根据易居房地产研究院近期发布的《2023年4月50城新房成交预测报告》显示，淄博新建商品住宅年初累计成交面积同比增速预测值达70%，在统计的50个城市中位居第4名，仅次于长春、杭州和南宁，是三四线城市中前4个月楼市最热的城市之一。
某济南央企房地产员工告诉搜狐财经，淄博楼市比之前成交量剧增，有些库存也开始跑量。“一方面是因为去年楼市实在太差，另一方面我觉得与济南有很大关系。”
该员工分析称，因为济南房价涨得太猛，刚需去年150万主城以内就可以“上车”，今年150万只能去郊区买房，类似于去年能买昌平的房子，今年只能去怀柔密云置业。所以，在济南买不起房子的一部分便可以在淄博购房，实现跨市通勤。“济南与淄博挨着，高速开车就1个小时。而就全市均价来看，淄博8000元/㎡，济南18000元/㎡；核心CBD方面，淄博房价15000元/㎡，济南房价40000元/㎡。淄博在价格上有明显的优势。”
黑龙江省嘉庆房地产开发有限责任公司地产开发总监康凯同样对搜狐财经提到了热门城市的楼市效应。
他指出，三四月份购房需求得到释放，在五月份旅游需求的外溢之下，楼市呈现阶段性环比回落属于正常现象，同比去年疫情期间楼市肯定呈现的是回暖。当然对于三四线城市而言，激活楼市的关键是盘活存量、改善流通。我们的三四线城市开发商也推出了钜惠活动，聚焦刚需及改善人群的诉求，争取获得客流。
他还表示，楼市需求的复苏需要地方当局的支持，宽松的政策也会刺激楼市成交。旅游需求刺激进而引流至楼市值得三四线城市借鉴。“例如，以淄博及杭州城市为例，通过烧烤流量的助力也在刺激城市经济的发展，带动城市品牌效应。因为区域经济发展在某种程度上决定着楼市的走向。城市热度能够持续，必定会对楼市成交带来促进作用。”
政策持续加持，四成青年称资金不足是置业最大挑战
除了房企优惠力度的加持，政策端的宽松也给予购房者合理购房需求的满足。
据不完全统计，在5月1日-5月3日期间，共有近20个城市出台调控政策涉及公积金提高最高贷款额度、降低贷款首付比例、支持多孩家庭购房、支持提取住房公积金付购房首付款、取消线上提取公积金限制等方面。
各地因城施策持续跟进，核心一二线城市亦在优化需求端政策。其中，北京3月底启动了存量住房交易“带押过户”，4月北京市房山区拟试点“一区一策”调控措施。如杭州钱塘区、临平区全域纳入差异化限购，外地户籍只需1个月社保即可购房。
即便如此，五一楼市不温不火的原因在于资金。根据58同城、安居客发布的《2023年青年置业报告》显示，四成青年认为资金不足是置业过程中最大挑战。
青年是现在及未来的主力人群，某种程度也体现了楼市目前的购买力。据了解，58同城、安居客《2023年青年置业报告》针对的是1985-2005年出生的青年。其中，90年代生人（1990-1999年）占比58.2%，工作城市分布在一线城市及部分热门二线城市，男女占比各半。
在购房中，购房数额及贷款程度代表了购房者对未来的预期度。报告显示，在贷款买房的青年中，43.0%的青年能接受二十年的还款年限，选择三十年还款年限的青年们占比17.5%。在房源总价方面，选择100-200万的青年占比29.9%，由于不同城市的房价各异，上海500-800万之间的总价更符合多数青年意向，北京、广州选择购买300-500万房源的青年相对更多，郑州、天津、武汉、苏州、西安、重庆等城市的青年则倾向选择100-200万的房源。
针对楼市未来的发展，陈文静则指出，短期来看，稳定购房者置业信心和预期仍是促进房地产市场恢复的关键。伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，预计二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长。
“从市场节奏和供应角度看，4月中下旬重点城市批准上市面积保持在高位，供给支撑下，预计5月新房销售将保持一定规模，但城市分化行情加剧，热点城市在供给放量、土拍情绪上升等因素带动下市场活跃度有望保持，而多数城市市场调整压力仍然较大。”
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